Хазиева Елена, эксперт отдела коммерческой недвижимости:
На рынке коммерческой недвижимости в следствие пандемии произошли серьезные изменения. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее, разделив рынок коммерции на арендный и рынок купли-продажи.
На арендном рынке происходит процесс, который можно назвать «оздоровлением» — уходят слабые арендаторы, бизнесмены, которые «наигрались в бизнес», те, кто и до пандемии испытывали трудности. Рвется там, где тонко.
Более сильные и гибкие арендаторы, которые любят свое дело, которые готовы выкручиваться дальше, нашли способы подстроиться под текущую ситуацию — интернет-продажи, минимизация расходов и др. После кризиса они будут работать еще лучше.
Но, в любом случае, на данном этапе неизбежно снижение спроса на арендные площади, а вместе с тем и снижение арендной стоимости. Для арендатора, оставшегося на плаву, откроется возможность выбрать оптимальный вариант из 5 точек на близлежайшей улице. Любой владелец коммерческой недвижимости заинтересован в скорейшей сдаче своего объекта, поскольку у него свои обязательства по текущим платежам (коммунальные платежи, налоги и т.д.). Это неизбежно приведет рынок к снижению арендной ставки до 20-30%.
Ситуация эта будет временной, хотя и допускаю, что в этот раз может затянуться на 1-2 года.
На рынке купли-продажи коммерческих помещений больших изменений не произойдет. Незначительное снижение цены на 5-10% — это будут единичные собственники, которые нервничают из-за ситуации, переживают и принимают поспешные решения. Но в целом существенных скачков вниз или вверх не будет.
В коммерческую недвижимость будут продолжать вкладывать свои сбережения, переводя свои накопления с вкладов и из ценных бумаг в более осязаемую ценность. Однако это не приведет к резкому росту цен, поскольку людей, располагающих такими накоплениями и готовыми вкладываться в коммерческую недвижимость Екатеринбурга, не так много.
И продавать свою недвижимость по сниженной цене тоже нецелесообразно, владелец просто переждет это время, снижая арендную ставку, при этом после кризиса останется владельцем объекта.
Всегда ли удается договориться?
Позиция у арендаторов по поводу снижения арендной ставки разная. Часть из них категорически не идут на снижение, объясняя это тем, что в «хлебное время» они не посягают на сверхприбыль арендаторов, значит и в кризисной ситуации арендаторы должны оплачивать по действующей ставке. В то же время, арендодатели готовы пойти на ряд незначительных послаблений. В одном из случаев, мы нашли договоренности между владельцем помещения и арендатором, засчитав в счет аренды страховой залог. Далее, после стабилизации ситуации, арендаторы будут постепенно восполнять этот залог в течение полугода.
Есть примеры, когда крупные сетевые арендаторы, несмотря на то, что у них хорошо идут продажи через интернет, просто перестали оплачивать аренду. У них есть своя юридическая служба, которая ссылается на то, что конкретно в нашем помещении их офис сейчас не работает, поэтому платить они не собираются — «что хотите, то и делайте».
Отсрочка или скидка?
Среди арендаторов есть те, кто выплачивает 100% арендной ставки, и лишь скромно просит о рассрочке. Есть и другой вид предпринимателей, их дела идут в гору, бизнес напротив процветает, но они, пользуясь ситуацией, направляют владельцам помещений письма с просьбами о снижении на 30-50%. Так, на удачу, а вдруг повезет и снизят.
Приведу несколько примеров, с чем столкнулись мои клиенты
Крупный арендатор Банк СКБ заявил, что сокращает кол-во офисов, и это коснулось одного из наших клиентов в центре Ревды. Помещение очень хорошее, отремонтированное, но площадь большая, на данный момент это может быть минусом при поиске арендаторов.
Другой арендатор заключил договор в начале февраля, сделал качественный ремонт помещения, но сейчас вынужден закрыться, т.к. его инвесторы обанкротились, бизнес потерял смысл. И в этой ситуации владельцы помещения в некоторой растерянности, т.к. до ремонта помещение было торговым, а после стало офисным.
Мои рекомендации владельцам коммерческой недвижимости:
Во-первых, важно работать с теми арендаторами, которые есть сейчас. Присмотритесь к ним: если это люди, которые трепетно относятся к своему бизнесу, которые вкладывались в ремонт, которые борются за свое дело, — пойдите им навстречу. Если вы не договоритесь, то при поиске другого арендатора в ближайшее время вам все-равно придется снижать ставки.
Во-вторых, в перспективе целесообразнее будет делить большие помещения. Большие площадки будут не интересны владельцам бизнеса, которые за период карантина переориентируются на интернет-продажи, или просто захотят урезать ежемесячные траты.
