Своим опытом работы с крупными продуктовыми сетями делится эксперт по коммерческой недвижимости Дорошенко Тарас Олегович:
– Мы все хотим сдать свои помещения надёжному арендатору на долгий срок, да ещё и с ежегодной индексацией. И под каждый формат помещения найдётся свой «федерал».
Я хочу рассказать о помещениях, попадающих под продуктовый ритейл, формата «дискаунтер».
На начальном этапе общения с сетями ваша недвижимость должна соответствовать запросам, а правильнее сказать, критериям к помещению по продаже продуктов питания. Критериев много, не один десяток.
Выделим приоритетные:
1. Локация. Месторасположение.
Лучшими являются места с активным трафиком покупателей и высокой плотностью населения. Но это не обязательно Екатеринбург!
Лучшим магазином федеральной торговой сети, где я работал и.о. руководителя развития филиала, долгое время был магазин в Верхней Пышме. Потом на первое место вышел магазин в Арамиле!
2. Общая площадь магазина, под формат дискаунтера от 350 до 1200 кв.м, в одном уровне, при возможности размещения торгового зала от 230 до 900 м2. Конечно, бывают исключения и был опыт размещения магазина на меньшей площади. Причем он практически сразу вышел на окупаемость. Но это исключения, с такими объектами нужно аргументировано работать.
На этом собственник начинает радоваться – есть такое помещение, «федералы», вставайте в очередь! Однако есть ещё много нюансов, а именно:
3. Возможность физического подъезда к узлу разгрузки. Ведь мы сейчас ведём речь не о магазинчике, который заносит товар через входную группу. К вышеуказанному формату должен иметь возможность подъехать десятитонный транспорт. И не со двора!
4. Электроэнергия. В идеале — вторая категория, и, в зависимости от предполагаемой площади торгового зала, от 45 до 110 кВт. Да ещё и под субаренду по 0,15 кВт на 1 м2.
Если в начале переговоров вы не можете обеспечить подобный запрос потенциального арендатора, то сети могут сами увеличить нагрузку. Но затраты войдут в стоимость аренды, что ещё на начальном этапе снизит ставку.
5. Возможность алкогольной и табачной лицензии. Без них открытие маловероятно, а если сеть примет положительное решение, то ставка, которую она предложит арендодателю, будет крайне минимальна или ниже рынка. В таком случае лучше искать другого арендатора.
На что еще обратить внимание?
Один из важнейших моментов в завершающей стадии переговоров – это юрист арендатора, который из многих десятков страниц договора аренды найдёт, к примеру, именно ту запятую, которая не позволит вам проиндексировать через год ставку аренды.
И не забываем про согласование размещения ЦХМ, ТБО, блоков кондиционера, рекламных вывесок, срок арендных каникул, зачёт ремонта помещения, крыши, стен, зоны ответственности при коммунальных авариях и т.д. и т.п.
На сегодня зона влияния конкурентов, расположенных в непосредственной близости от вашего объекта, может либо существенно снизить арендную ставку, либо отложить рассмотрение вашего помещения на 2-3 недели, которые перейдут в месяцы.
Ведь сети не стоят на месте. У каждой из них есть план на день, неделю, месяц и год. Они рассматривают от 5 и более помещений вашего формата в неделю. В таком случае ваше помещение всегда будет на «карандаше» у представителя сети, но различные факторы, такие как подсчет товарооборота конкурентов и его обоснованность перед руководством, трафик людей, машин и пр., могут на долгий период отложить подписание договора аренды.
