Принят и вступил в силу закон от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он вносит изменения в том числе в следующие законы: № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». На эти изменения стоит обратить внимание всем, у кого недвижимость поделена на доли или находится в собственности у несовершеннолетнего – любая операция, связанная с отчуждением такой недвижимости, теперь требует нотариального заверения.
Изменения в закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., которые уже вступили в силу со 2 июня (дата публикации документа на Официальном интернет-портале правовой информации).
Обязательному нотариальному удостоверению отныне подлежат все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В том числе если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть если семья когда-то оформила долевую собственность на жильё (например, мужу, жене и ребёнку – каждому по доле), то продажа или дарение этой недвижимости должны теперь удостоверяться у нотариуса.
Правило о нотариальном заверении купли-продажи долей начало действовать с наступлением 2016 года, однако касалось именно продажи и не затрагивало случаев дарения (стоит отметить, что передача имущества в аренду, завещание и рента не относятся к отчуждению). Кроме того, толкование закона позволяло продавать недвижимость, имеющую несколько собственников, как единый объект – без участия нотариата. Отныне законодатели исключили подобные возможности.
К сожалению, данное нововведение резко увеличивает число сделок, которые должны заверяться у нотариуса. Достаточно вспомнить о квартирах, которые приватизировали долями на всех членов семьи, оформляли приобретённую недвижимость на детей, делили при разводах… А если учесть популярность реализации материнского капитала на приобретение жилья, когда необходимо оформлять доли на членов семьи, можно предположить, что количество «долевых» квартир будет возрастать в геометрической прогрессии. И все они в случае отчуждения должны быть нотариально заверены.
Ещё одна важная проблема – закон был принят без дополнительной огласки и без переходного срока. В результате многие сделки с долевой собственностью в Росреестре «подвисли». Если документы на сделку с долями сданы до 2 июня – накануне вступления закона в силу, – то по информации пресс-службы Управления Росреестра по Свердловской области, регистрация будет проведена по старым правилам, без участия нотариуса.
Если же документы сданы 2 июня и позже, участники подобных сделок получат уведомление о приостановке регистрации с требованием донести необходимое нотариальное заверение.
Остаётся вопрос с пакетом документов, который «завис» в Росреестре – будет ли он нужен нотариусу для заверения, или достаточно копий и информации в электронном виде из ЕГРП и ГКН.
Всем, кого затрагивают изменения в законе о регистрации, можно порекомендовать в срочном порядке оформлять отказы от преимущественного права от собственников остальных долей (иначе придётся ждать 30 дней – а за это время приостановка превратится в отказ от регистрации без возврата госпошлины) и собирать всех собственников для заверения договора сделки с долями у нотариуса. Если требование будет выполнено в течение 10 дней (срока регистрации) после подачи документов, то приостановки регистрации не будет. Если на заверение у нотариуса нужно время, то после приостановки у вас будет месяц – это задержит переход права собственности, но за это время можно решить почти все вопросы. В том случае, когда понятно, что по срокам всё равно не укладываетесь (например, недоступен один из собственников), можно написать заявление об отказе от регистрации – это поможет вернуть хотя бы половину оплаченной госпошлины.
Сама технология отчуждения долей и заверения у нотариуса не меняется. Если недвижимость продаётся постороннему лицу, то собственник должен известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Делается это обязательно в письменной форме – как правило, телеграммой с уведомлением, в которой перечислены фамилия, имя, отчество собственника (кто продаёт долю), адрес и площадь объекта, указаны цена продажи и другие существенные условия сделки.
Кстати, если исходить из буквального толкования закона, то сделки между собственниками долей не требуют письменного уведомления. Это логично, если собственников двое. А если трое или больше? Впрочем, закон и в этом случае требует обратиться к нотариусу – а он не будет заверять сделку без предоставления ему доказательств письменного уведомления всех собственников.
Со дня извещения должен пройти месяц – срок, по мнению законодателей достаточный, чтобы получить извещение и принять решение выкупить долю или отказаться от неё. Лишь по истечении данного срока можно отправляться к нотариусу. Есть исключение – когда продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли. В этом случае можно смело «досрочно» получать заверение нотариуса и нести документы в Росреестр.
Ещё два важных нововведения.
Во-первых, закон сделал исключение для сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Эти сделки теперь не требуют обязательного нотариального заверения.
Во-вторых, нотариальному удостоверению отныне подлежат любые сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или гражданам, которые признаны ограниченно дееспособными.
Поправки в № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., которые вступят в силу только с 1 января 2017 года, дублируют упомянутые выше нововведения. Дело в том, что с наступлением следующего года начинает действовать новый закон (№ 218-ФЗ) и утрачивает силу старый (№ 122-ФЗ), подписанный два десятилетия назад Б. Ельциным.
Напомню также, что согласно Налоговому кодексу, нотариальный тариф заверения сделки с недвижимостью (в том числе и с долями) составляет 0,5 % от стоимости объекта, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Например, заверение продажи доли за один миллион рублей обойдётся в 5000 рублей. Максимальный тариф предусмотрен за недвижимость, оценённую в 4 миллиона рублей и дороже. Дополнительно нотариусы собирают по 5–7 тыс. рублей за «правовую и техническую» работы. Отдельно может оплачиваться хранение денег у нотариуса и услуги по сдаче-приёму документов на регистрацию в Росреестр (и то, и другое – по желанию клиентов).
Источник: Издание о недвижимости «Есть вариант!»
